최근 대한민국에서 발생한 **‘신탁방식의 전세사기’**는 기존의 전세사기와는 다른 법률적 허점을 악용한 방식으로, 많은 피해자를 양산했습니다. 아래에 구체적인 수법과 예방책을 체계적으로 정리해 드릴게요.
✅ 1. 신탁방식 전세사기의 구체적인 방법
🔹 배경: '신탁등기'의 개념
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신탁등기란 부동산 소유자가 일정 목적(채무 담보 등)을 위해 해당 부동산을 신탁회사에 이전하는 제도입니다.
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신탁회사는 부동산의 실질적 소유권을 갖고 관리, 처분 권한을 가지며, 신탁원부를 통해 관리합니다.
🔹 사기 수법의 구조
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사기꾼이 법인을 설립하거나 명의를 빌림
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사기범은 부동산을 분양받은 후 그 부동산을 신탁회사에 신탁등기합니다.
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이때 신탁등기 사실을 세입자에게 숨기거나 고의로 누락시킵니다.
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세입자에게 신탁 사실을 숨기고 전세계약 체결
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신탁계약이 있으면 신탁회사의 허가 없이는 임대차계약이 무효이거나 대항력/우선변제권이 인정되지 않음.
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그러나 신탁된 사실을 세입자에게 알리지 않음.
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심지어 신탁회사의 동의서 위조까지 감행.
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세입자 입주 후 사기범은 임대보증금 편취 후 도주
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신탁회사는 "동의 없이 체결된 임대차계약은 무효"라 주장하며 세입자를 내보냄.
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세입자는 보증금도 돌려받지 못하고 주거도 박탈됨.
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🚨 2. 피해자가 생기는 이유
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신탁원부는 일반 등기부등본에 나오지 않음 → 등기부만 보면 신탁 사실 확인 불가
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신탁회사의 동의서 위조 여부 확인 어려움
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세입자는 신탁부동산이라는 사실을 알지 못하고 계약 체결
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대항력·우선변제권 미확보
🛡️ 3. 예방 방법 (체계적으로 정리)
✅ A. 계약 전 확인 사항
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등기부등본 확인 (기본)
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부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등 확인
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소유자가 ‘OO신탁회사’이면 신탁부동산임을 의심해야 함
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신탁원부 열람
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대법원 인터넷등기소 또는 등기소 방문을 통해 가능
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신탁원부에는 ‘수탁자(신탁회사)’, ‘위탁자(실소유자)’, ‘신탁 목적’, ‘처분·관리 권한’이 명시됨
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반드시 ‘임대차 허용 여부’ 확인
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신탁회사 동의 여부 확인
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임대차 계약 전, 반드시 신탁회사 명의의 동의서 원본을 요구
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신탁회사에 전화나 이메일로 직접 진위 여부 확인
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✅ B. 계약 시 유의사항
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계약서에 ‘신탁회사 동의서 확인’ 문구 삽입
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"본 계약은 신탁회사 ○○의 동의하에 체결된 것이며, 임대차권한 확인을 완료하였음" 등 명시
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전입신고와 확정일자 즉시 완료
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대항력과 우선변제권 확보를 위해 반드시 입주 후 즉시 처리
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임대인 신원 및 소유권 확인
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법인이나 제3자 명의일 경우 더욱 신중히 조사
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✅ C. 보조적 수단
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보증보험 가입 (HUG, SGI 서울보증 등)
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전세보증금 반환보증 가입으로 최악의 경우 일정액 보전 가능
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단, 신탁부동산은 보증 가입이 거절될 수도 있음 → 거절 사유도 위험 신호
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부동산 전문 변호사 또는 공인중개사와 동행 상담
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신탁 등 복잡한 구조의 계약은 전문가의 도움이 매우 중요
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📌 요약 한줄 정리
‘신탁등기 여부’는 반드시 신탁원부로 확인하고, 신탁회사의 동의서를 직접 검증해야 합니다.
