부동산 매매 시 공동명의로 취득하는 경우, 절세 측면에서 여러 가지 이점이 있을 수 있습니다. 다만 세법은 개인의 상황(예: 보유 부동산 수, 소득 수준, 가족관계 등)에 따라 달리 적용되기 때문에 구체적인 적용은 전문가 상담이 필요합니다.
1. 공동명의란?
공동명의란 한 채의 부동산을 2인 이상이 함께 소유하는 것으로, 등기부등본 상 지분이 나뉘어 표기되는 것을 의미합니다. 예를 들어, 배우자와 5:5로 공동 소유하거나, 자녀와 9:1로 지분을 나눌 수 있습니다.
2. 공동명의의 주요 절세 혜택
(1) 취득세 절감 효과는 제한적
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취득세는 부동산 취득 시 과세되는 세금으로, 명의 수에 관계없이 전체 금액 기준으로 과세됩니다.
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따라서 공동명의를 한다고 해서 취득세 자체가 줄어들지는 않지만, 공동명의자 각각의 과거 부동산 보유 이력에 따라 세율이 달라질 수 있는 경우가 있어 전략적으로 검토할 필요가 있습니다.
예시:
A씨는 1주택자이고, B씨는 무주택자인 경우, 공동명의를 통해 B씨 명의로 일부 지분을 가져가면, 전체적으로 다주택자가 되는 것을 피할 수 있는 경우가 있음.
(2) 종합부동산세(종부세) 절감 효과
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1세대 1주택자는 종부세에서 일정 공제를 받습니다. 하지만 다주택자는 중과세율이 적용되므로 불리합니다.
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이때 공동명의를 활용하면, 주택의 공시가격이 일정 금액 이하일 경우, 공동명의자 각자의 6억 원씩 공제가 적용됩니다.
👉 전문가 의견
세무사 김영수:
“공시가격 12억 원 이하의 1주택을 부부 공동명의로 취득하면, 각자 6억 원씩 공제를 받아 종부세를 아예 내지 않거나 매우 줄일 수 있습니다. 반면 단독명의로는 9억 원만 공제되므로 세 부담이 높아질 수 있습니다.”
예시:
단독명의: 공시가격 12억 원 → 9억 원 공제 → 과세표준 3억 원
공동명의(50:50): 각각 6억 원 공제 → 과세표준 0원 → 종부세 없음
(3) 양도소득세 절감 효과
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양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 과세되는 세금입니다.
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공동명의자 각각에게 기본공제 250만 원이 적용되고, 누진세율도 분산되어 전체 세금이 줄어들 수 있습니다.
👉 전문가 의견
세무사 이정훈:
“부동산 양도차익이 클수록 공동명의를 통해 소득을 분산시키는 효과가 큽니다. 특히 부부의 경우 소득세율 차이가 나는 경우 절세 효과가 두드러집니다.”
예시:
매매차익 2억 원 발생 시
단독명의: 전액에 대해 최고세율 적용 (예: 35%) → 세금 약 6,000만 원
공동명의(50:50): 각각 1억 원에 대해 과세 → 낮은 세율 구간에서 과세 → 합산 세금 약 4,000만 원
3. 주의할 점 및 리스크
(1) 증여세 발생 위험
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공동명의 지분 중 일부가 실질적인 대가 없이 이전되면, 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
예: 남편이 전액 자금을 부담했는데, 아내 명의로 50% 등기한 경우 → 아내가 50% 지분을 증여받은 것으로 간주 → 증여세 부과
(2) 자금출처조사 대상
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공동명의 시 각자의 자금 출처가 분명하지 않으면 국세청의 자금출처조사 대상이 될 수 있습니다.
따라서 명의자별 자금 입금 내역, 예금 인출 내역 등 증빙자료를 준비해야 합니다.
(3) 향후 처분 시 복잡성
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매각 시 공동명의자 모두의 동의가 필요하고, 양도소득세 신고도 각각 따로 해야 하므로 절차가 번거로울 수 있습니다.
4. 절세 전략별 요약 정리
5. 전문가의 조언: 이런 경우에 공동명의 고려하세요
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배우자와 함께 실거주 목적의 1주택을 보유할 계획이고, 공시가격 12억 이하인 경우
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부동산 차익이 클 것으로 예상되는 투자용 부동산을 매입할 경우
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배우자의 소득이 낮아 양도세율 분산 효과를 기대할 수 있을 경우
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1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 처분을 계획 중일 때
공동명의를 활용한 절세 전략은 법적인 요건과 과세 규정이 밀접하게 연관되어 있으므로, 부동산 취득 전 세무사와의 사전 상담이 필수적입니다.